どこから手をつけていいか迷ったら、以下の手順で進めてみてください。
まず、一番上の 「土地総合情報システム」 にある国土交通省のリンクへアクセスします。
左上に 「検索期間」 を選ぶところがありますから 「過去2年を含む」 を選択します。
次に、地図から目的の地域を選びます。
地図上で場所をクリックすると情報の数が表示され、さらに 「詳細表示」 をクリックすれば一覧表が表示されます。
面積や、前面道路の幅の情報もありますから、極端に条件の違うものは除外し、
残った土地の (㎡単価) (へいべいたんか) を全て紙に書き出します。
極端に低いもの、高いものを除外すれば、その地域の土地の (㎡単価) が概ね把握できます。
同じ地図を最大まで拡大すると 「公示価格」 の公表ポイントが出てきます。
自分が調べたい場所の近くを、いくつかクリックして(㎡単価)を拾い出し、
最初に求めた「実勢価格」の(㎡単価)と比較してみてください。
これが、公的な地価と、実勢価格の差になります。
地域によって、ほとんど差のないところから、10%以上実勢の方が高いところまで、いろいろです。
続いて、国税庁へのリンクから路線価 (平成27年分) を調べます。
地図を開き、調査したい土地が接している道路に書かれている3ケタの数字をメモします。
数字は千円単位です。 「110」 なら 110,000円 / ㎡ になります。
これを0.8で割れば、公示価格相当の数値になります。
ただし、路線価は北向を標準としていますので、 土地の向きにより、さらに数パーセント加算します。
加算(%)の一例 ( この加算値は、当事務所のオリジナルです。 )
土地の向き 北向0% 西向2% 東向3% 南向8% 角地(2方道路)の場合さらに加算3%~5%
固定資産税評価には、その土地の面積(㎡)と、価格が記載されています。
まず、価格を面積で割って、(㎡単価) を計算します。
これを0.7で割れば公示価格相当の数値になります。
固定資産税評価額は向きの条件などを加味済ですので、向きの補正は不要です。
以上の状況を全体的に把握し、妥当な(㎡単価)を見出し、土地の面積を掛けて、売却価格を決定します。
ただし、登記面積(評価面積)は、実際の面積と合致しないことが多々あります。
余談になりますが、土地売却の際には、建物解体費、測量登記費用、仲介手数料、税金 etc・・・
経費も相当にかかることを念頭に入れておきましょう。