どこから手をつけていいか迷ったら、以下の手順で進めてみてください。

まず、一番上の　「土地総合情報システム」　にある国土交通省のリンクへアクセスします。

 

左上に　「検索期間」　を選ぶところがありますから　「過去２年を含む」　を選択します。

次に、地図から目的の地域を選びます。

地図上で場所をクリックすると情報の数が表示され、さらに　「詳細表示」　をクリックすれば一覧表が表示されます。

面積や、前面道路の幅の情報もありますから、極端に条件の違うものは除外し、

残った土地の　（㎡単価）　（へいべいたんか）　を全て紙に書き出します。

極端に低いもの、高いものを除外すれば、その地域の土地の　（㎡単価）　が概ね把握できます。

 

同じ地図を最大まで拡大すると　「公示価格」　の公表ポイントが出てきます。

自分が調べたい場所の近くを、いくつかクリックして（㎡単価）を拾い出し、

最初に求めた「実勢価格」の（㎡単価）と比較してみてください。

これが、公的な地価と、実勢価格の差になります。 

地域によって、ほとんど差のないところから、１０％以上実勢の方が高いところまで、いろいろです。

 

続いて、国税庁へのリンクから路線価　（平成２７年分）　を調べます。

地図を開き、調査したい土地が接している道路に書かれている３ケタの数字をメモします。

数字は千円単位です。　「１１０」　なら　１１０，０００円 / ㎡　になります。

これを０．８で割れば、公示価格相当の数値になります。

ただし、路線価は北向を標準としていますので、 土地の向きにより、さらに数パーセント加算します。

加算（％）の一例　（　この加算値は、当事務所のオリジナルです。 ）

土地の向き　北向０％　西向２％　東向３％　南向８％　　角地（２方道路）の場合さらに加算３％～５％

 

固定資産税評価には、その土地の面積（㎡）と、価格が記載されています。

まず、価格を面積で割って、（㎡単価）　を計算します。

これを０．７で割れば公示価格相当の数値になります。

固定資産税評価額は向きの条件などを加味済ですので、向きの補正は不要です。

 

以上の状況を全体的に把握し、妥当な（㎡単価）を見出し、土地の面積を掛けて、売却価格を決定します。

ただし、登記面積（評価面積）は、実際の面積と合致しないことが多々あります。

余談になりますが、土地売却の際には、建物解体費、測量登記費用、仲介手数料、税金 etc・・・

経費も相当にかかることを念頭に入れておきましょう。